Fiscalidad y Jurídico
· Por Bibiano Lorenzo de Membiela
Antes de fijar el precio de venta conviene calcular cuánto quedará realmente después de impuestos y gastos. Si vende una persona física, lo habitual es liquidar el IRPF o el IRNR por la ganancia patrimonial y presentar la plusvalía municipal. Son obligaciones diferentes y sus plazos tampoco coinciden.
Respuesta rápida: un residente declara la ganancia en el IRPF del año siguiente. Un no residente tributa por IRNR y el comprador retiene el 3 % del precio como pago a cuenta. Además, la venta de suelo urbano debe declararse ante el ayuntamiento a efectos de plusvalía municipal.
¿Qué impuestos paga el vendedor de una vivienda?
| Obligación | A quién afecta | Cuándo se tramita |
|---|---|---|
| IRPF por la ganancia | Vendedor residente fiscal en España | Declaración de la Renta del año siguiente |
| IRNR y modelo 210 | Vendedor no residente | Dentro de los tres meses posteriores al primer mes desde la venta |
| Retención del 3 % y modelo 211 | La ingresa el comprador cuando el vendedor es no residente | Un mes desde la transmisión |
| Plusvalía municipal | En una compraventa, normalmente el vendedor | Declaración en 30 días hábiles; el pago depende del sistema municipal |
El ITP de una vivienda usada lo soporta el comprador. Esta guía parte de una compraventa entre particulares; una primera entrega realizada por un promotor o una vivienda vinculada a una actividad económica puede tener reglas distintas.
¿Cómo se calcula la ganancia patrimonial?
Valor de adquisición de la vivienda
Incluye el precio de compra, las inversiones y mejoras y los gastos y tributos inherentes a la adquisición que pagó el comprador, como ITP —o IVA y AJD—, notaría, Registro y determinados honorarios profesionales. No incluye los intereses del préstamo.
Si la vivienda estuvo alquilada, el valor de adquisición se reduce por las amortizaciones fiscalmente deducibles, incluida la amortización mínima aunque no se hubiera aplicado. En un inmueble heredado o donado se parte del valor resultante de las reglas del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, dentro de los límites legales, más los gastos asociados admitidos.
Valor de transmisión de la vivienda
Es el precio real de venta —sin que pueda ser inferior al valor normal de mercado— menos los gastos y tributos directamente ligados a la transmisión y satisfechos por el vendedor. Reducir la ganancia no equivale a recuperar todo el gasto: simplemente disminuye la base sobre la que se calcula el impuesto.
IRPF al vender una vivienda si resides en España
La ganancia se integra en la base del ahorro. En territorio común, la escala vigente se aplica por tramos; no se multiplica toda la ganancia por el tipo más alto.
Tipos del ahorro vigentes
| Parte de la base del ahorro | Tipo total |
|---|---|
| Hasta 6.000 € | 19 % |
| De 6.000 € a 50.000 € | 21 % |
| De 50.000 € a 200.000 € | 23 % |
| De 200.000 € a 300.000 € | 27 % |
| Más de 300.000 € | 30 % |
El cálculo definitivo depende también de las demás ganancias, pérdidas y rendimientos del ahorro del contribuyente durante el ejercicio.
Exenciones que conviene comprobar antes de vender
- Mayores de 65 años: la ganancia por transmitir su vivienda habitual está exenta. La norma también contempla la dependencia severa o gran dependencia.
- Reinversión en vivienda habitual: la ganancia puede quedar total o parcialmente exenta si se cumplen los requisitos y el importe se reinvierte en otra vivienda habitual dentro de los dos años anteriores o posteriores a la venta. Si existe una hipoteca pendiente, esta influye en el importe que debe reinvertirse, no en el cálculo ordinario de la ganancia.
- Renta vitalicia para mayores de 65 años: la transmisión de otros bienes puede acogerse a una exención, con un límite global de 240.000 €, si el importe se destina a una renta vitalicia asegurada dentro de seis meses y se cumplen las restantes condiciones.
Si la operación genera una pérdida, no hay una ganancia por esa venta sobre la que pagar IRPF, pero debe declararse. Su posible compensación con otras rentas del ahorro está sujeta a las reglas y límites del impuesto.
IRNR si el vendedor no reside en España
La ganancia obtenida por una persona no residente al transmitir un inmueble situado en España tributa, con carácter general, al 19 %.
Retención del 3 % del precio
El comprador debe retener el 3 % de la contraprestación acordada e ingresarlo mediante el modelo 211 en el plazo de un mes. Es un pago a cuenta, no un impuesto adicional, y se practica aunque el vendedor prevea una pérdida.
Modelo 210 del vendedor no residente
El vendedor presenta el modelo 210 con independencia de que el resultado sea a ingresar o a devolver. El plazo es de tres meses una vez transcurrido el mes concedido al comprador para el modelo 211. Si la cuota final es inferior a la retención, puede solicitarse la devolución del exceso.
La exención por reinversión de vivienda habitual del IRNR está reservada a residentes en la Unión Europea y en Estados del Espacio Económico Europeo con efectivo intercambio de información tributaria, siempre que se cumplan sus requisitos. No debe darse por supuesta en el caso de un residente británico.
Plusvalía municipal al vender una vivienda
El Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana —IIVTNU— grava el incremento de valor del suelo urbano. En una compraventa lo paga legalmente el vendedor; cuando este es una persona física no residente, el comprador actúa como sustituto del contribuyente ante el ayuntamiento.
¿Desde cuándo existen dos métodos de cálculo?
Desde el 10 de noviembre de 2021, fecha de entrada en vigor del Real Decreto-ley 26/2021, coexisten el método objetivo y el cálculo basado en el incremento real del terreno. Si el incremento real acreditado es inferior a la base objetiva, el contribuyente puede solicitar que se utilice aquel. La ordenanza municipal concreta coeficientes, tipo, bonificaciones y forma de gestión.
¿Qué ocurre si vendes con pérdidas?
Si se acredita que el terreno no aumentó de valor, la transmisión no está sujeta. Aun así, debe declararse y acompañarse de los títulos de adquisición y transmisión; una pérdida en el IRPF no demuestra automáticamente que tampoco exista incremento del suelo a efectos municipales.
En Benidorm y la Marina Baixa: la cuota puede variar entre Benidorm, Finestrat, l’Alfàs del Pi y los demás municipios porque cada ordenanza desarrolla el impuesto dentro de los límites estatales. Suma Gestión Tributaria ofrece simulación y tramitación únicamente cuando el ayuntamiento tiene delegada la gestión; hay que comprobar el municipio concreto y la ordenanza vigente antes de utilizar el resultado.
Para ampliar esta parte, consulta nuestra guía específica sobre la plusvalía municipal al vender una vivienda.
¿Qué gastos reducen la ganancia de la venta?
Gastos que pueden computarse
- Tributos y gastos inherentes a la compra satisfechos por el adquirente.
- Inversiones y mejoras acreditadas con factura, diferenciándolas de la reparación o conservación ordinaria.
- Honorarios de intermediación inmobiliaria y asesoramiento directamente vinculados a la venta.
- Plusvalía municipal satisfecha por el vendedor.
- Certificado energético y determinados gastos necesarios de cancelación registral de la hipoteca, cuando correspondan y estén justificados.
Importes que no reducen la ganancia
El capital hipotecario pendiente, los intereses del préstamo, los muebles y las reparaciones ordinarias no aumentan el valor de adquisición. Como regla general, los gastos periódicos de mantener la vivienda —IBI, comunidad o seguro— tampoco forman parte de la ganancia patrimonial, sin perjuicio de su posible tratamiento durante un alquiler.
Plazos fiscales después de vender
- Residente: incluye la operación en la declaración del IRPF correspondiente al año de la venta, presentada al año siguiente.
- No residente: el comprador presenta el modelo 211 en un mes y el vendedor presenta el modelo 210 en los tres meses siguientes a ese primer mes.
- Plusvalía municipal: la transmisión inter vivos se declara en 30 días hábiles. El momento del pago dependerá de si el municipio utiliza autoliquidación o emite una liquidación posterior.
Preguntas frecuentes sobre impuestos y venta
¿Cuánto se paga a Hacienda por vender una casa?
No existe un porcentaje único sobre el precio. Para un residente se calcula la ganancia y se aplica por tramos la escala del ahorro. Para un no residente, la ganancia tributa generalmente al 19 %, descontando después la retención soportada.
¿Se pagan impuestos al vender con pérdidas?
No habrá IRPF o IRNR por una ganancia inexistente, aunque la operación debe declararse. La plusvalía municipal se analiza por separado y exige acreditar que no aumentó el valor del terreno.
¿La hipoteca pendiente reduce el impuesto?
No reduce la ganancia patrimonial. Sí puede reducir el importe que debe considerarse reinvertido para aplicar la exención por reinversión en vivienda habitual.
¿Qué documentos debes conservar?
Escrituras de adquisición y venta, justificantes de impuestos, facturas de notaría, Registro, inmobiliaria y asesoramiento, facturas de mejoras, recibo del IBI y documentación de la hipoteca. Una estimación sin justificantes es difícil de defender ante una comprobación.
Calcula el neto antes de aceptar una oferta
Si vas a vender una vivienda en Benidorm o la Marina Baixa, reúne la documentación antes de fijar el precio. UrbanCosta puede ayudarte a ordenar los datos de la operación para que tu asesor fiscal calcule cada impuesto con la información correcta.
Fuentes oficiales
- Ley 35/2006 del IRPF: artículos 33 a 38, 66 y 76.
- Reglamento del IRPF: artículos 40, 41 y 41 bis.
- Ley del Impuesto sobre la Renta de no Residentes: artículo 25 y disposición adicional séptima.
- Agencia Tributaria: instrucciones del modelo 210 y ficha del modelo 211.
- Ley Reguladora de las Haciendas Locales: artículos 104 a 110.
- Real Decreto-ley 26/2021 y Suma: declaración y cálculo del IIVTNU.
Bibiano Lorenzo de Membiela
Al frente de UrbanCosta Consultores, S.L. y agente inscrito en el Registro de Agentes de Intermediación Inmobiliaria de la Comunitat Valenciana, RAICV n.º 1434. Titulado Superior en Marketing por ESIC, MBA por el Instituto de Empresa y Experto en Gestión e Intermediación Inmobiliaria por la Universidad de Alicante.
Información general: no sustituye el estudio de cada caso concreto. Este contenido resume la normativa vigente en la fecha de revisión indicada y puede no recoger cambios posteriores ni las ordenanzas, coeficientes o bonificaciones de cada municipio. Antes de tomar una decisión, consulta tu caso con un asesor fiscal o con el ayuntamiento competente. Publicado por URBANCOSTA CONSULTORES, S.L., que no se hace responsable de las decisiones adoptadas únicamente a partir de esta información.
