Por Bibiano Lorenzo de Membiela
Experto en Gestión e Intermediación Inmobiliaria por la Universidad de Alicante · Agente inscrito en el Registro de Agentes de Intermediación Inmobiliaria de la Comunitat Valenciana, RAICV n.º 1434
Revisado el 11 de septiembre de 2026
La plusvalía municipal al vender una vivienda suele plantear dudas justo cuando el propietario necesita saber cuánto dinero obtendrá realmente con la operación. Su nombre oficial es Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU) y lo gestiona el ayuntamiento donde se encuentra el inmueble.
¿Qué es la plusvalía municipal al vender una vivienda?
Este impuesto no grava el valor completo de la vivienda ni la ganancia patrimonial que después se declara en el IRPF. Grava el incremento de valor correspondiente al terreno urbano que se pone de manifiesto cuando un inmueble se vende, dona o hereda. Los terrenos rústicos no están sujetos al IIVTNU.
¿Quién paga la plusvalía municipal?
En una compraventa, el obligado legal es el vendedor. En una donación paga quien recibe el inmueble y, en una herencia, los herederos. Si el vendedor es una persona física no residente en España, el comprador actúa como sustituto del contribuyente ante el ayuntamiento. Esto es independiente de la retención del 3 % correspondiente al Impuesto sobre la Renta de no Residentes.
¿Cómo calcular la plusvalía municipal de una vivienda?
Desde el 10 de noviembre de 2021, fecha de entrada en vigor del Real Decreto-ley 26/2021, existen dos sistemas de cálculo. Conviene comparar ambos, porque el contribuyente puede solicitar el método de incremento real cuando produzca una base imponible inferior a la obtenida con el sistema objetivo.
Método objetivo
Se multiplica el valor catastral del suelo —que aparece separado del valor de la construcción en el recibo del IBI— por el coeficiente correspondiente al periodo transcurrido desde la adquisición. Cada ayuntamiento aprueba sus coeficientes dentro de los máximos legales. A la base resultante se aplica el tipo impositivo municipal, que no puede superar el 30 %.
Método de incremento real
Se compara el valor de transmisión con el de adquisición y se atribuye al terreno la proporción que representa el valor catastral del suelo sobre el valor catastral total. Si ese incremento es inferior al resultado objetivo, puede utilizarse como base imponible. La hipoteca pendiente no reduce este impuesto.
¿Existe una calculadora de Hacienda?
No existe una calculadora estatal única de la Agencia Tributaria, porque la plusvalía es municipal y depende de la ordenanza de cada ayuntamiento. La calculadora oficial del IIVTNU de Suma Gestión Tributaria incluye actualmente Benidorm, Finestrat y l’Alfàs del Pi. Debe seleccionarse el municipio donde está el inmueble. El resultado es orientativo: la cifra definitiva será la que resulte de la liquidación municipal.
Plusvalía municipal en Benidorm, Finestrat y l’Alfàs del Pi
La ordenanza local determina el tipo de gravamen y las bonificaciones. En las ordenanzas oficiales consultadas el 11 de septiembre de 2026, Benidorm aplica el 30 %, Finestrat el 29 % y l’Alfàs del Pi el 27 % para periodos de hasta cinco años y el 30 % desde seis años. Los tres municipios contemplan bonificaciones en determinadas transmisiones por herencia, pero los porcentajes, familiares incluidos, requisitos y obligaciones de mantenimiento no son idénticos. Antes de calcular o solicitar una bonificación hay que comprobar la ordenanza vigente y las circunstancias de la operación.
¿Cuál es el plazo para pagar la plusvalía municipal?
En ventas y donaciones, la declaración debe presentarse dentro de los 30 días hábiles siguientes a la transmisión. Si el municipio utiliza autoliquidación, el pago también se realiza dentro de ese plazo. En herencias, el plazo es de seis meses desde el fallecimiento, prorrogable hasta un año si se solicita correctamente.
¿Se paga plusvalía al vender una vivienda con pérdidas?
No se paga cuando se acredita que el terreno no ha aumentado de valor. No obstante, el vendedor debe declarar la transmisión y aportar las escrituras de adquisición y venta; no conviene limitarse a dejar pasar el plazo sin comunicarlo al ayuntamiento.
Documentación que conviene preparar
Antes de realizar el cálculo, reúne la escritura de compra, la escritura de venta, el último recibo del IBI y la referencia catastral. También conviene consultar la ordenanza del municipio y comprobar si existe alguna bonificación aplicable. Calcular el impuesto antes de firmar permite conocer mejor el importe neto que quedará después de vender.
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Sobre el autor
Bibiano Lorenzo de Membiela está al frente de UrbanCosta Consultores, S.L. y es agente inmobiliario inscrito en el Registro de Agentes de Intermediación Inmobiliaria de la Comunitat Valenciana, RAICV n.º 1434. Es Titulado Superior en Marketing por ESIC, MBA por el Instituto de Empresa y Experto en Gestión e Intermediación Inmobiliaria por la Universidad de Alicante.
Información general: no sustituye el estudio de cada caso concreto. Este contenido resume la normativa vigente en la fecha de revisión indicada y puede no recoger cambios posteriores ni todas las particularidades de las ordenanzas, coeficientes o bonificaciones de cada municipio. Antes de tomar una decisión, consulta tu caso con un asesor fiscal o con el ayuntamiento competente. Publicado por URBANCOSTA CONSULTORES, S.L., que no se hace responsable de las decisiones adoptadas únicamente a partir de esta información.
Fuentes oficiales: Ley Reguladora de las Haciendas Locales, artículos 104 a 110 · Real Decreto-ley 26/2021 · Calculadora de Suma Gestión Tributaria · ordenanzas del IIVTNU publicadas en el BOP de Alicante para Benidorm, Finestrat y l’Alfàs del Pi.
