¿Cómo vender una vivienda heredada? Parte 2

GUÍA PRÁCTICA DE HERENCIAS · 2 DE 2

No existe un plazo general de espera para vender, pero la escritura solo puede cerrarse cuando están identificados los herederos, formalizada la adjudicación y coordinados los impuestos, las cargas y el Registro.

Guía en dos partes. Consulte también la Parte 1: impuestos al recibir una herencia en la Comunidad Valenciana.

Documentos y trámites necesarios

1. Certificado de defunción. Se solicita en el Registro Civil.

2. Certificados de Últimas Voluntades y de Seguros de Cobertura de Fallecimiento. Pueden solicitarse una vez transcurridos quince días hábiles desde el fallecimiento. El primero confirma si existe testamento y ante qué notario; el segundo permite localizar seguros con cobertura por fallecimiento.

3. Testamento o declaración de herederos. Se obtiene copia autorizada del testamento. Si no existe, debe tramitarse un acta notarial de declaración de herederos abintestato.

4. Inventario y comprobación de deudas. Antes de aceptar conviene revisar cuentas, préstamos, avales, hipotecas, IBI, comunidad, seguros y posibles obligaciones fiscales.

5. Aceptación, partición y adjudicación. La escritura identifica qué recibe cada heredero y proporciona un título inscribible. Los efectos de la aceptación se retrotraen legalmente al momento del fallecimiento; la escritura formaliza y adjudica la herencia.

6. Presentación de impuestos. Deben presentarse el ISD y, cuando exista un inmueble urbano, la plusvalía municipal o la comunicación correspondiente. El Registro exige acreditar la presentación fiscal antes de inscribir.

7. Registro de la Propiedad. La inscripción previa no es un requisito de validez civil de la compraventa, pero la venta no podrá inscribirse si falta el título hereditario. La herencia y la compraventa pueden presentarse juntas para su despacho sucesivo.

Qué ocurre cuando no hay testamento

La declaración de herederos se tramita ante notario. Debe acreditarse el fallecimiento, el parentesco, el domicilio o residencia relevante y la inexistencia de testamento; también intervienen testigos en los términos previstos por la Ley del Notariado. Tras finalizar la prueba testifical y documental, la ley establece un periodo mínimo de veinte días hábiles antes de que el notario emita su juicio y cierre el acta. La duración total puede ser mayor si falta documentación o existen dudas sobre el parentesco.

Orden sucesorio cuando rige el Derecho civil común

En una sucesión intestada sometida al Derecho civil común, heredan primero los hijos y demás descendientes; después los padres y ascendientes; a continuación el cónyuge viudo; luego los hermanos, sobrinos y restantes colaterales hasta el cuarto grado; y, en último término, el Estado. Este orden no debe aplicarse sin confirmar previamente qué Derecho civil rige la sucesión.

El cónyuge viudo no separado tiene derechos distintos según con quién concurra. Con descendientes, le corresponde el usufructo del tercio de mejora; con ascendientes y sin descendientes, el usufructo de la mitad; y, cuando no existen descendientes ni ascendientes, sucede antes que los colaterales.

Parejas de hecho y vecindad civil

La residencia en la Comunidad Valenciana no determina por sí sola el Derecho civil aplicable a una persona española. La sujeción al Derecho común o a un Derecho civil especial depende de la vecindad civil. Cuando rige el Derecho civil común, la pareja de hecho no hereda abintestato como un cónyuge, aunque esté registrada; puede recibir bienes mediante testamento dentro de los límites legales.

La normativa tributaria valenciana puede equiparar determinadas uniones de hecho registradas al cónyuge a efectos del ISD. Esa ventaja fiscal no crea por sí misma la condición civil de heredero.

Sucesiones internacionales

El Reglamento europeo 650/2012 establece, como regla general, la ley del Estado de la residencia habitual del fallecido. El causante puede elegir expresamente en testamento la ley de su nacionalidad y, de forma excepcional, puede operar la ley de otro Estado con el que existiera un vínculo manifiestamente más estrecho. Tener una vivienda o pasar temporadas en España no basta para resolver esta cuestión: debe examinarse dónde estaba el centro real de vida del causante y si otorgó una elección de ley.

Opciones para aceptar o renunciar a la herencia

Aceptación pura y simple

El heredero responde de las cargas hereditarias con los bienes recibidos y también con su patrimonio personal. No debe elegirse esta vía sin conocer el pasivo completo.

Aceptación a beneficio de inventario

Limita la responsabilidad al valor de los bienes heredados y mantiene separados ambos patrimonios. Exige cumplir los plazos y formalidades del inventario. La venta de un bien no está prohibida en todos los casos, pero antes de pagar deudas y legados requiere la autorización de todos los interesados o el cauce legal correspondiente, y el precio debe recibir la aplicación fijada al autorizar la operación. Incumplir estas reglas puede hacer perder el beneficio.

Renuncia

Debe formalizarse ante notario en instrumento público y, una vez hecha, es irrevocable salvo las causas excepcionales previstas por la ley. La cuota renunciada no pasa automáticamente a los hijos del renunciante: su destino depende del testamento, de una posible sustitución, del derecho de acrecer y de las reglas de la sucesión intestada.

Aceptación tácita. Los actos de mera conservación o administración provisional no implican aceptación si no se asume la condición de heredero. Sin embargo, vender bienes, apropiarse de saldos, ceder derechos o actuar de forma que solo podría hacerlo un heredero puede constituir aceptación tácita. Pagar un gasto urgente o asegurar la vivienda puede ser un acto conservativo, pero debe valorarse dentro de su contexto. Si existen deudas dudosas, conviene no disponer de bienes antes de recibir asesoramiento.

Venta cuando existen varios herederos

Antes de la partición existe una comunidad sobre el conjunto de la herencia. Después de adjudicar una vivienda a varias personas, cada una posee una cuota indivisa. Para vender el inmueble completo deben consentir todos los titulares y, si existe usufructo, quienes tengan derechos que deban transmitirse o cancelarse.

Si uno de los copropietarios no desea vender, los demás pueden negociar la compra de su cuota, transmitir sus propias cuotas a un tercero o solicitar la división de la cosa común. Esta última vía puede terminar en venta judicial o subasta y suele exigir más tiempo y costes; antes de acudir a ella conviene intentar una valoración independiente y una propuesta documentada.

Dos retractos con plazos distintos

Antes de la partición, si un coheredero vende a un extraño su derecho hereditario, los demás pueden subrogarse reembolsando el precio dentro del mes contado desde que la venta les sea comunicada, conforme al artículo 1067 del Código Civil. Después de la adjudicación, si un copropietario vende su cuota a un extraño, puede operar el retracto de comuneros. Su plazo es de nueve días desde la inscripción registral y, si no la hay, desde que el retrayente conoce la venta.

Usufructo, menores y medidas de apoyo

El nudo propietario puede transmitir su nuda propiedad, pero para vender el pleno dominio debe participar el usufructuario o extinguirse previamente su derecho. Cuando intervienen menores de edad o personas con medidas de apoyo, la autorización judicial o la forma de prestar consentimiento depende de quién ejerza la representación, del título sucesorio y de las medidas acordadas. No existe una respuesta única para todos los casos.

Ya no existe la espera del antiguo artículo 28

El antiguo artículo 28 de la Ley Hipotecaria limitaba durante dos años la protección registral de determinadas adquisiciones hereditarias realizadas por personas que no eran herederos forzosos. La Ley 8/2021 lo suprimió con efectos desde el 3 de septiembre de 2021. Por tanto, hoy no existe esa espera general de dos años para vender una vivienda heredada por hermanos, sobrinos o legatarios.

Antes de vender: revise las reducciones fiscales aplicadas

La posibilidad civil de vender no elimina los requisitos para conservar una ventaja fiscal. En la Comunidad Valenciana, la reducción por adquisición de la vivienda habitual del fallecido exige mantener la adquisición durante cinco años, salvo fallecimiento del adquirente dentro del plazo. Antes de transmitir, debe comprobarse si se aplicó esta reducción, si la operación cumple el mantenimiento exigido y si procede regularizar. No se trata de una prohibición general de vender durante cinco años, ni debe confundirse esta condición fiscal con la antigua limitación del artículo 28.

Hipoteca, IBI y deudas de comunidad

La hipoteca inscrita debe cancelarse económicamente y, para dejar la finca libre, también registralmente. El inmueble queda afecto al pago de determinadas deudas de IBI. En una comunidad de propietarios, el comprador responde con la propia vivienda por la parte vencida de la anualidad en curso y los tres años naturales anteriores. El vendedor debe aportar el certificado de deuda comunitaria, salvo renuncia expresa del comprador.

En algunas ventas es posible destinar parte del precio a cancelar la hipoteca o pagar deudas y tributos. Debe pactarse y documentarse antes de la firma con acreedores, notaría, comprador, banco y administraciones implicadas. No siempre puede cerrarse todo el mismo día ni se garantiza que el heredero no tenga que anticipar fondos.

La venta puede generar una nueva obligación por plusvalía municipal, distinta de la correspondiente a la adquisición por herencia. Debe comprobarse el incremento de valor del terreno entre ambas transmisiones: si se acredita que no existe incremento, la venta no está sujeta a este impuesto. La cuota, cuando proceda, debe incluirse en el cálculo de la operación conforme a la ordenanza aplicable, sin asumir que siempre habrá dos cuotas o que vender pronto garantiza una exención. Consulte el apartado sobre impuestos al recibir una herencia en la Comunidad Valenciana y al vender después.

Cuánto tarda y cómo puede coordinarse la venta

No hay un plazo estándar. Una herencia con testamento, documentación completa y herederos de acuerdo puede resolverse en semanas o meses. La falta de testamento, los bienes en varios países, las deudas, la discusión sobre valores o la oposición de un heredero pueden alargarla considerablemente. El plazo fiscal de seis meses sigue corriendo aunque la partición no esté cerrada.

La escritura de herencia y la compraventa pueden otorgarse de forma consecutiva el mismo día y presentarse juntas para su despacho registral sucesivo. Esta solución requiere que los títulos, los impuestos, los medios de pago y las cargas estén preparados. Si el comprador necesita hipoteca, la entidad financiera puede exigir condiciones adicionales o que la herencia esté previamente inscrita.

Preguntas frecuentes

¿Puedo poner la vivienda en venta antes de terminar la herencia?

Sí, puede iniciarse la valoración y prepararse la comercialización, informando con transparencia de la situación y contando con quienes deban autorizarla. La venta definitiva solo debe firmarse cuando quienes transmiten puedan acreditar su título y prestar todos los consentimientos necesarios.

Conviene distinguir entre preparar la venta y comprometerse a transmitir. Pedir una valoración, organizar visitas o recibir ofertas no permite concluir por sí solo si existe aceptación de la herencia: hay que atender al contenido y al contexto de los actos, especialmente a si se actúa asumiendo la condición de heredero. Firmar arras, una reserva u otro compromiso de transmisión puede constituir aceptación tácita, aunque todavía no se haya firmado la adjudicación. Si existen deudas dudosas o la herencia no está resuelta, no debe asumirse ningún compromiso sin asesoramiento jurídico previo. Véase el apartado sobre aceptación tácita y el artículo 999 del Código Civil.

¿Puedo inscribir la venta sin haber inscrito antes la herencia?

La escritura de compraventa no puede inscribirse por sí sola si falta el título hereditario. Sin embargo, ambas escrituras pueden presentarse conjuntamente y el Registro las despachará por su orden, primero la herencia y después la venta.

¿Qué puedo hacer si uno de los herederos no quiere vender?

Primero debe aclararse si el inmueble ya está adjudicado y qué porcentaje posee cada persona. Después pueden valorarse la compra de su cuota, la venta de cuotas o la división judicial. Nadie está obligado a permanecer indefinidamente en una copropiedad, pero ninguna persona puede vender por sí sola el inmueble completo.

¿Puedo vender si nunca se presentaron los impuestos de la herencia?

Antes de presentar nada debe comprobarse si la obligación sigue exigible, si hubo actuaciones que interrumpieron la prescripción y qué documentos necesita el Registro. Si no ha prescrito, habrá que regularizar con los recargos e intereses que correspondan. Presentar una autoliquidación sin revisar previamente el expediente puede perjudicar la estrategia jurídica.

Valoración gratuita de una vivienda heredada

Si la herencia incluye una vivienda en Benidorm, Finestrat, La Nucía, l’Alfàs del Pi, Altea, Polop o Villajoyosa, conocer su valor de mercado desde el principio ayuda a que los herederos partan de una referencia común, facilita la negociación y permite preparar el análisis económico de la operación con sus asesores.

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La valoración comercial es una estimación orientativa del valor de mercado: no equivale a una tasación hipotecaria homologada ni determina por sí sola el valor fiscal que deba declararse. La Administración puede exigir pruebas del valor y revisar la tributación. Las decisiones fiscales y jurídicas deben contrastarse con el profesional cualificado que estudie el expediente.

Fuentes oficiales

• Código Civil, sucesión intestada, aceptación, beneficio de inventario, comunidad y retractos. Consultar fuente oficial

• Ley del Notariado, artículos 55 y 56, declaración de herederos. Consultar fuente oficial

• Ley Hipotecaria, artículos 20 y 254, tracto sucesivo y cierre registral. Consultar fuente oficial

• Ley 8/2021, supresión del antiguo artículo 28 de la Ley Hipotecaria. Consultar fuente oficial

• Ley 49/1960 de Propiedad Horizontal, artículo 9.1 e, deudas comunitarias. Consultar fuente oficial

• Texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, artículo 64, afección por IBI. Consultar fuente oficial

• Reglamento UE 650/2012, artículos 21 y 22, ley aplicable a sucesiones internacionales. Consultar fuente oficial

• Ministerio de Justicia, certificados de Últimas Voluntades. Consultar fuente oficial

• Ley 13/1997 de la Generalitat, artículo 10: reducción por adquisición de la vivienda habitual del causante. Consultar fuente oficial

• Ley 5/2026, de 31 de julio, de la Generalitat, artículo 20: redacción actualizada del artículo 10 de la Ley 13/1997. Consultar fuente oficial y PDF del DOGV

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Consulte también Impuestos al recibir una herencia en la Comunidad Valenciana. Parte 1.